Бывают ситуации, когда при долгосрочном договоре аренды меняется арендатор. Передача арендных прав может понадобится в разных случаях и применяется к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду.
Какие документы нужно подготовить для совершения сделки с новым арендатором и зарегистрировать договор в Росреестре?
Отвечает начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Передернина.
Если стороны сделки хотят сменить арендатора, то в зависимости от ситуации им доступны следующие варианты:
· договор субаренды;
· соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды (за исключением случаев, когда уступка запрещена законом, например, по договору заключенному по результату торгов (п. 7 ст. 448 ГК РФ).
Участникам сделки по передаче прав аренды нужно знать принципиальные отличия между переуступкой прав и субарендой. Разница заключается в том, что при уступке прав аренды прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем. Во втором случае права на арендованное имущество и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения.
Для регистрации договора субаренды либо соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в Росреестре заявитель может обратиться в любой офис МФЦ или через сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru. Подать документы на регистрацию может одна из сторон договора.
Государственная пошлина за регистрацию составляет 4000 рублей для физических лиц, для организаций - 44 000 рублей.
Важно! С 1 марта 2025 юридические лица направляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронном виде. Исключения составляют сделки, когда одной из сторон являются физические лица.
Особенности регистрации в электронном виде:
1. Договор должен быть электронным документом, соответствовать установленному Росреестром формату (формат PDF/A с текстовым слоем, обеспечивающим поиск информации по содержимому файла).
2. Договор должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) арендатора и арендодателя заархивирован в zip-файл.
3. Электронный договор может быть подписан УКЭП с расширением .p7s, .sgn.
4. Если от имени участников сделки действует доверенное лицо – необходима машиночитаемая нотариальная доверенность.
В Управление Росреестра по Пермскому краю обратилась жительница города Краснокамск с вопросом, может ли она подарить квартиру внуку. Недвижимость приобретена в браке, после смерти мужа она в наследство не вступала, так как квартира была оформлена только на неё.
Отвечает начальник Краснокамского межмуниципального отдела Управления Оксана Краснова.
«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо на кого ранее была оформлена недвижимость. В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество.
Поэтому для регистрации перехода права по договору дарения в Росреестр необходимо предоставить документы, подтверждающие оформление наследственного права или иные документы, свидетельствующие, что имущество является единоличной собственностью.
Для сведения. При подаче документов в МФЦ предъявлять копию свидетельства о смерти супруга для регистрации сделки по отчуждению имущества не нужно».
В Пермском крае активно развивается сфера индивидуального жилищного строительства. С 1 марта 2025 года законодательством установлен принцип «Построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления. При оформлении жилых домов граждане могут воспользоваться упрощенным порядком в рамках “дачной амнистии”.
«В 2025 году перечень документов для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на жилой дом не изменился. Прежде всего, нужен технический план на дом. Для его подготовки необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ, – отметила начальник отдела по кадастровому учету и государственной регистрации прав на объекты капитального строительства Управления Росреестра по Пермскому краю Светлана Трофимова. - Кадастровый инженер проведет замеры дома и подготовит необходимый документ. Также он может сам подать заявление для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на дом, если такую обязанность предусмотреть в договоре подряда».
Подать заявление и технический план можно через «Личный кабинет правообладателя» на сайте Росреестра: rosreestr.gov.ru (для входа необходима авторизация на портале Госуслуг) или в любом офисе МФЦ.
С 1 января 2025 года госпошлина за постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на жилой дом для граждан составляет 1000 рублей. Уплатить её можно непосредственно при подаче заявления в МФЦ в окне приема документов.
Для оплаты в мобильном приложении банка необходимо выбрать в разделе «Платежи» - «Оплата по реквизитам», «Оплатить по УИН» или уплатить по QR-коду.
При совершении платежа обязательно должен быть указан УИН. В этом случае государственный регистратор в режиме online получает сведения об уплате госпошлины и приступает к рассмотрению документов по заявлению.
Важно. Поставить на учет жилой дом можно только на земельном участке, сведения о точных границах которого внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При их отсутствии необходимо провести межевание земельного участка.
Законодательство по теме: Федеральный закон от 26.12.2024 №487-ФЗ.
Регистрация ипотеки в электронном виде - это удобный, быстрый и современный способ оформления залога недвижимости.
Предлагаем пошаговую инструкцию пользователя «Как зарегистрировать договор ипотеки недвижимости в электронном виде».
1. Получение в аккредитованном удостоверяющем центре или в офисе МФЦ усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП), подготовка договора ипотеки в формате электронного документа.
2. Подача документов через личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.
- на сайте Росреестра зайти в личный кабинет через учетную запись Госуслуг;
- перейти во вкладку «Мои услуги и сервисы» → «Кадастровый учет и (или) регистрация прав» → «Регистрация прав» → «Подача заявлений из личных кабинетов сторон сделки (2 и более)» → «Ипотека»;
- заполнить заявление, приложив электронные документы, подписать документы электронной подписью одной стороной сделки;
- подписать документы второй стороной сделки, после получения соответствующего уведомления (после подписания документы возвращаются инициатору).
3. Уплата госпошлины.
Размер госпошлины: для физических лиц — 1 000 рублей, для юридических лиц — 4 000 рублей.
После подписания всех документов обеими сторонами формируется уникальный идентификатор начислений (УИН), по которому необходимо уплатить госпошлину.
Уплатить можно через банковский сервис или портал Госуслуг.
4. Проверка документов Росреестром. Срок - 1 рабочий день. Если с документами и уплатой госпошлины все в порядке, ипотека регистрируется, и в личный кабинет приходит уведомление.
5. После регистрации скачать электронную выписку из ЕГРН, где будет указано зарегистрированное обременение в виде ипотеки.
Важно. Уведомление со ссылкой для скачивания выписки придет в личный кабинет правообладателя лица, подавшего заявление.
Электронная регистрация ипотеки может быть осуществлена с помощью цифровых сервисов банков, в этом случае банк формирует УКЭП и направляет документы самостоятельно.
Важно. После погашения ипотеки обременение также можно снять в электронном виде, подав заявление через личный кабинет Росреестра, подписав его УКЭП.